पारंपरिक रिअल इस्टेट गुंतवणूक ही अनेकांसाठी स्थिर उत्पन्न आणि संपत्ती निर्माण करण्याचे माध्यम राहिले आहे. मात्र, यामध्ये मोठी भांडवल , देखभाल खर्च, आणि तरलतेचा अभाव ही काही प्रमुख आव्हाने आहेत. आता, शेअर मार्केटच्या माध्यमातून REITs (Real Estate Investment Trusts) हे एक आधुनिक पर्याय उपलब्ध झाले आहेत – जे तुम्हाला थेट मालमत्ता विकत न घेता, रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणुकीची संधी देतात. भारतात REITs Investingची लोकप्रियता झपाट्याने वाढतेय, विशेषतः लहान गुंतवणूकदारांसाठी. या आर्टिकलमध्ये आपण जाणून घेऊ की REITs म्हणजे काय, त्याचे प्रकार, फायदे, गुंतवणुकीची प्रक्रिया आणि जोखीम – म्हणजे संपूर्ण मार्गदर्शन एकाच ठिकाणी.

REITs म्हणजे काय?

रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) हे एक आर्थिक साधन आहे जे गुंतवणूकदारांना रिअल इस्टेट मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक करण्याची संधी देते, परंतु त्यांना थेट मालमत्ता खरेदी किंवा व्यवस्थापन करण्याची गरज नसते. हे ट्रस्ट मोठ्या गुंतवणूकदार, रिटेल इन्व्हेस्टर्स आणि नॉन-इंस्टिट्युशनल इन्व्हेस्टर्स यांच्याकडून भांडवल जमा करतात आणि त्यातून उत्पन्न मिळवणाऱ्या मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक करतात. या मालमत्तांमध्ये कार्यालये, शॉपिंग मॉल्स, हॉटेल्स, गोदामे आणि निवासी इमारतींचा समावेश असतो.

REITs ही अशी कंपनी आहे जी रिअल इस्टेट मालमत्तेची मालकी धरते, ती संचालित करते किंवा तिचे वित्तपुरवठा करते. उदाहरणार्थ, ते मालमत्ता भाड्याने देतात आणि त्यातून मिळणारे उत्पन्न गुंतवणूकदारांना लाभांश म्हणून वाटप करतात. हे साधन म्युच्युअल फंड्सच्या धर्तीवर काम करते, ज्यामुळे गुंतवणूकदारांना नियमित उत्पन्न, पोर्टफोलिओ विविधीकरण आणि दीर्घकालीन भांडवली वाढीचा लाभ मिळतो.

Direct Property Investingशी तुलना

प्रॉपर्टीच्या मालकीमध्ये गुंतवणूकदारांना मोठी रक्कम खर्च करावी लागते आणि मालमत्तेचे व्यवस्थापन, दुरुस्ती, भाडेकरार यासारख्या जबाबदाऱ्या स्वीकाराव्या लागतात. याउलट, REITs मध्ये गुंतवणूकदारांना केवळ शेअर्स खरेदी करून मालमत्तेत भागीदारी घेता येते. हे स्टॉक एक्सचेंजवर व्यापार होत असल्याने, ते अधिक तरल आणि सोपे आहे. 

तक्ता: REITs आणि डायरेक्ट प्रॉपर्टी मालकीशी तुलना

REITs चे प्रकार

इक्विटी REITs 

इक्विटी REITs उत्पन्न मिळवणाऱ्या रिअल इस्टेट मालमत्तांची मालकी घेतात आणि त्यांचे संचालन करतात. यामध्ये कार्यालयी इमारती, शॉपिंग मॉल्स, अपार्टमेंट्स, गोदामे आणि हॉटेल्स यांचा समावेश होतो. इक्विटी REITs मुख्यतः भाड्यावरून उत्पन्न मिळवतात, जे स्थिर आणि नियमित असते. याशिवाय, मालमत्तेच्या किंमतीत वाढ झाल्यास भांडवली नफा मिळण्याची शक्यता असते. त्यांना त्यांच्या करपात्र उत्पन्नाचा किमान 90% भागधारकांना लाभांश म्हणून वाटप करणे बंधनकारक आहे, ज्यामुळे गुंतवणूकदारांना नियमित उत्पन्न मिळते. भारतात, हे REITs स्टॉक मार्केट रिअल इस्टेटचा एक महत्त्वाचा भाग आहेत, जे NSE आणि BSE वर व्यापार होतात.

भारतात, इक्विटी REITs प्रामुख्याने व्यावसायिक मालमत्तांवर लक्ष केंद्रित करतात. यामध्ये ऑफिस पार्क्स (उदा. Embassy Office Parks REIT, Mindspace Business Parks REIT), शॉपिंग मॉल्स आणि गोदामे यांचा समावेश आहे. हे स्टॉक मार्केट रिअल इस्टेटचा एक लोकप्रिय पर्याय आहे, कारण ते कमी भांडवलात मोठ्या मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक करण्याची संधी देतात.

मॉर्गेज REITs

मॉर्गेज REITs (mREITs) थेट मालमत्तांची मालकी घेत नाहीत, तर रिअल इस्टेट मॉर्गेज किंवा मॉर्गेज-बॅक्ड सिक्युरिटीजमध्ये गुंतवणूक करतात. ते मॉर्गेज कर्ज देऊ शकतात किंवा विद्यमान मॉर्गेज खरेदी करू शकतात. भारतात, मॉर्गेज REITs कमी सामान्य आहेत.

मॉर्गेज REITs मॉर्गेजवरील व्याजातून उत्पन्न मिळवतात. त्यांचे उत्पन्न व्याज दरांमधील बदलांवर अवलंबून असते, ज्यामुळे ते अधिक जोखमीचे असतात. उदाहरणार्थ, व्याज दर वाढल्यास, मॉर्गेज REITs चे उत्पन्न कमी होऊ शकते. 

भारतात मॉर्गेज REITs चा प्रसार मर्यादित आहे, परंतु ते मॉर्गेज कर्ज किंवा मॉर्गेज-बॅक्ड सिक्युरिटीजमध्ये गुंतवणूक करू शकतात. यामुळे रिअल इस्टेट क्षेत्राला वित्तपुरवठा मिळतो, परंतु त्यांचे अस्तित्व आणि लोकप्रियता इक्विटी REITs पेक्षा कमी आहे.

हायब्रिड REITs

हायब्रिड REITs इक्विटी आणि मॉर्गेज REITs चे मिश्रण आहेत. ते उत्पन्न मिळवणाऱ्या मालमत्तांची मालकी घेतात आणि मॉर्गेज किंवा मॉर्गेज-बॅक्ड सिक्युरिटीजमध्येही गुंतवणूक करतात. यामुळे त्यांचे उत्पन्न स्रोत अधिक वैविध्यपूर्ण होतात. भारतात, हायब्रिड REITs दुर्मिळ आहेत, परंतु ते रिअल इस्टेट क्षेत्रात दोन्ही प्रकारच्या गुंतवणुकींचा समावेश करू शकतात.

हायब्रिड REITs भाडे आणि मॉर्गेजवरील व्याज दोन्हीमधून उत्पन्न मिळवतात. यामुळे त्यांचे उत्पन्न अधिक स्थिर आणि वैविध्यपूर्ण असते, परंतु ते एक्विटी आणि मॉर्गेज REITs च्या जोखमींचा सामना करतात. भारतात, हे स्टॉक मार्केट रिअल इस्टेटचा एक संभाव्य पर्याय असू शकतात, परंतु त्यांचा प्रसार मर्यादित आहे.

REITs Investing का करावी? 

REITs Investing करण्याचे अनेक फायदे आहेत, ज्यामुळे ते गुंतवणूकदारांसाठी एक आकर्षक पर्याय बनतात.

1. तरलता आणि सुलभता (Liquidity and Ease of Investment) –  पारंपरिक रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करणे म्हणजे मोठी रक्कम एकाच वेळी गुंतवणे आणि विक्री करताना वेळ लागणे. याउलट, REITs चे युनिट्स शेअर बाजारातून सहज खरेदी-विक्री करता येतात. यामुळे कमी रकमेतही तुम्ही रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करू शकता. पारंपरिक रिअल इस्टेटपेक्षा अधिक तरल असल्यामुळे, गरजेनुसार तुम्ही आपली गुंतवणूक सहजपणे काढून घेऊ शकता.
2. नियमित उत्पन्न (Regular Income) –  REITs च्या प्रमुख फायद्यांपैकी एक म्हणजे लाभांशाच्या स्वरूपात मिळणारे नियमित उत्पन्न. REITs त्यांच्या करपात्र उत्पन्नाचा मोठा भाग लाभांश म्हणून वाटप करतात. अनेक REITs मासिक किंवा त्रैमासिक आधारावर लाभांश पेमेंट करतात, ज्यामुळे गुंतवणूकदारांना नियमित उत्पन्न प्रवाह मिळतो. REITs मधील लाभांश उत्पन्न हा स्थिर गुंतवणुकीचा एक महत्त्वाचा पैलू आहे.
3. विविधीकरण (Diversification) – REITs तुमच्या गुंतवणूक पोर्टफोलिओला उत्तम विविधीकरण प्रदान करतात. ते शेअर बाजार आणि रिअल इस्टेट यांना जोडणारा एक दुवा म्हणून काम करतात. ऐतिहासिकदृष्ट्या, REITs चा इक्विटी आणि बॉण्ड्सशी कमी संबंध राहिला आहे, ज्यामुळे बाजारातील चढ-उतारांच्या वेळी तुमच्या पोर्टफोलिओची स्थिरता वाढते.
4. व्यावसायिक व्यवस्थापन (Professional Management) – REITs मध्ये गुंतवणूक केल्याने तुम्हाला प्रत्यक्ष मालमत्ता व्यवस्थापनाची कोणतीही चिंता करावी लागत नाही. मालमतेची खरेदी, भाड्याने देणे, देखरेख करणे आणि व्यवस्थापन करणे यासाठी अनुभवी व्यावसायिक टीम असते. यामुळे गुंतवणूकदारांना रिअल इस्टेट तज्ञ नसतानाही मालमत्तेच्या व्यवस्थापनाचा फायदा मिळतो.
5. पारदर्शकता (Transparency) – भारतात, REITs ला सेबी (SEBI) द्वारे नियमन केले जाते, ज्यामुळे त्यांच्या कामकाजात उच्च पातळीची पारदर्शकता राखली जाते. त्यांना नियमितपणे आर्थिक अहवाल आणि घोषणा प्रकाशित कराव्या लागतात, जे गुंतवणूकदारांना माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यासाठी मदत करतात.

REITs Investing कशी करावी? 

डीमॅट आणि ट्रेडिंग खाते (Demat and Trading Account) REITs मध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी तुमच्याकडे डीमॅट (Demat) आणि ट्रेडिंग (Trading) खाते असणे आवश्यक आहे, जसे शेअर मार्केटमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी लागते. तुम्ही कोणत्याही नोंदणीकृत ब्रोकरसोबत (उदा. झिरोधा, एंजल वन, अपस्टॉक्स इत्यादी) हे खाते उघडू शकता. ब्रोकरची निवड करताना त्यांचे शुल्क, प्लॅटफॉर्मची सुलभता आणि ग्राहक सेवा विचारात घ्या.

उपलब्ध भारतीय REITs 

भारतात सध्या काही प्रमुख REITs उपलब्ध आहेत, जे व्यावसायिक मालमत्तांवर लक्ष केंद्रित करतात:

• Embassy Office Parks REIT: 2019 मध्ये सूचीबद्ध, कार्यालयी मालमत्तांवर गुंतवणूक.
• Mindspace Business Parks REIT: व्यावसायिक पार्क्स आणि कार्यालयांवर लक्ष.
• Brookfield India Real Estate Trust: विविध व्यावसायिक मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक.
• Nexus Select Trust: शॉपिंग मॉल्सवर केंद्रित.

तुम्ही यापैकी कोणत्याही REIT च्या युनिट्समध्ये गुंतवणूक करू शकता. तुम्ही मार्केट ऑर्डर (Market Order) किंवा लिमिट ऑर्डर (Limit Order) वापरून युनिट्स खरेदी करू शकता. दीर्घकालीन गुंतवणुकीसाठी तुम्ही एकरकमी (Lump-sum) किंवा सिस्टिमॅटिक इन्व्हेस्टमेंट प्लॅन (SIP) सारखे पर्याय देखील वापरू शकता.

संशोधन आणि विश्लेषण

मालमत्तेचे पोर्टफोलिओ आणि व्यवस्थापन: REIT च्या मालमत्तांचे पोर्टफोलिओ तपासा, जसे मालमत्तेची गुणवत्ता, स्थान, आणि भाडेकरूंची विश्वसनीयता. व्यवस्थापन संघाचा अनुभव आणि त्यांची रणनीती मूल्यांकन करा. उदाहरणार्थ, Embassy REIT चे पोर्टफोलिओ बेंगळुरू, मुंबई यासारख्या प्रमुख शहरांमध्ये आहे.

उत्पन्न आणि लाभांश उत्पन्न: गेल्या काही वर्षांतील उत्पन्न इतिहास आणि लाभांश उत्पन्न तपासा. लाभांश उत्पन्न हे REIT च्या आकर्षणाचा महत्त्वाचा भाग आहे. उदाहरणार्थ, Brookfield REIT नियमित लाभांश देते.

जोखीम घटक: बाजार अस्थिरता, व्याज दर बदल, आणि मालमत्ता कब्ज्याचे धोके यांचा विचार करा. आर्थिक परिस्थिती आणि मालमत्तेच्या क्षेत्रातील मंदी यांचाही परिणाम होऊ शकतो.

Read : REITs Stocks

REITs Investing मधील रिस्क आणि मर्यादा

कोणत्याही गुंतवणुकीप्रमाणेच, REITs Investing मध्येही काही रिस्क्स आहेत जे गुंतवणूकदारांनी लक्षात घेणे आवश्यक आहे:

1. व्याजदर संवेदनशीलता (Interest Rate Sensitivity) – वाढत्या व्याजदरांचा REITs वर नकारात्मक परिणाम होऊ शकतो. यामुळे REITs साठी कर्जाची किंमत वाढते आणि त्यांच्या मालमत्ता मूल्यांवरही परिणाम होऊ शकतो, कारण गुंतवणुकदार अधिक आकर्षक बॉन्ड उत्पन्नाकडे वळू शकतात.
2. मालमत्ता बाजारातील मंदी (Real Estate Market Downturns) – REITs थेट रिअल इस्टेट बाजाराशी संबंधित असल्यामुळे, आर्थिक मंदी किंवा मालमत्ता बाजारातील घसरणीचा त्यांच्यावर परिणाम होतो. यामुळे भाड्याचे उत्पन्न कमी होऊ शकते आणि ऑक्युपन्सी रेट्समध्ये घट होऊ शकते, जे REIT च्या लाभांश वितरणावर परिणाम करतात. विशिष्ट मालमत्ता क्षेत्रे (उदा. किरकोळ विरुद्ध औद्योगिक) वेगवेगळ्या बाजारचक्रांना भिन्न प्रतिसाद देतात.
3. तरलता धोका (Liquidity Risk) – मोठ्या आणि जास्त व्यापार झालेल्या REITs मध्ये तरलता चांगली असली तरी, काही कमी व्यापार झालेल्या REITs मध्ये युनिट्स विकताना अडचणी येऊ शकतात, ज्यामुळे विक्री किंमत कमी मिळू शकते.
4. विविधीकरणाचा अभाव (Lack of Diversification in Single REIT) – एकाच REIT मध्ये जास्त गुंतवणूक करणे टाळले पाहिजे. विविध REITs मध्ये गुंतवणूक करण्याचा सल्ला दिला जातो, जेणेकरून एका विशिष्ट मालमत्तेच्या किंवा क्षेत्राच्या जोखमीपासून बचाव करता येईल. तसेच, व्यवस्थापन शुल्क आणि REIT च्या कर्जाची पातळी तपासा.
5. कर आकारणी (Taxation) – REITs कडून मिळणाऱ्या लाभांशावर आणि युनिट्सच्या विक्रीतून मिळणाऱ्या भांडवली नफ्यावर (Capital Gains) कर आकारणी होते. नवीनतम कर नियमांविषयी जाणून घेणे महत्त्वाचे आहे, कारण ते वेळोवेळी बदलू शकतात. गुंतवणुकीपूर्वी तुमच्या एक्झिट स्ट्रॅटेजीचा आणि लागू असलेल्या कोणत्याही लॉक-इन कालावधीचा विचार करा.

REITs Investingचा सारांश

थोडक्यात सांगायचे तर, REITs Investing हे रिअल इस्टेटमध्ये अप्रत्यक्षपणे गुंतवणूक करण्याचा एक आकर्षक आणि सुलभ मार्ग आहे. ज्या गुंतवणूकदारांना नियमित उत्पन्न, चांगल्या तरलतेसह गुंतवणुकीचा पर्याय आणि पोर्टफोलिओ विविधीकरण हवे आहे, त्यांच्यासाठी REITs एक उत्तम निवड ठरू शकतात. 

पुढील पायरी म्हणजे सखोल संशोधन करणे आणि एखाद्या वित्तीय सल्लागाराचा सल्ला घेणे.
प्रो-टिप: गुंतवणूक करण्यापूर्वी आपली जोखीम सहनशीलता आणि आर्थिक उद्दिष्टे विचारात घ्या.

तुम्ही REITs Investing करण्याचा विचार करत आहात का? खाली कमेंटमध्ये आपले विचार सांगा!

FinnovationZ चॅनेलच्या ह्या हिंदी विडिओ मध्ये REITs Investing for beginners दिले आहे.

Disclaimer: ही माहिती केवळ शैक्षणिक उद्देशाने आहे. नेहमीच पात्र आर्थिक सल्लागाराचीमदद घ्या, अन्यथा, कोणतेही आर्थिक निर्णय, गुंतवणूकीय निर्णय, व्यापारीक निर्णय किंवा वित्तीय बाजारांशी संबंधित कोणतेही निर्णय (शेअर मार्केट, क्रिप्टो इ.) घेण्यापूर्वी स्वतः त्या विषयाचे योग्य परीक्षण करा.